Rakentamislaki

Rakennuslupa muuttuu rakentamisluvaksi ja toimenpidelupa sekä ilmoitusmenettely poistuvat.  

Suunnittelutarveratkaisumenettely poistuu ja sisältyy jatkossa rakentamislupaan. Poikkeustapauksissa rakentamisluvan voi hakea myös kaksivaiheisena, jolloin sijoittamisen edellytykset tutkitaan sijoittamisluvassa ja toteuttamisen edellytykset toteuttamisluvassa. 

Tilapäisen ja määräaikaisen rakentamisen lupa muuttuu väliaikainen rakentamisluvaksi, joka on voimassa kymmenen vuotta.  

Muita lupatyyppejä ovat maisematyölupa, poikkeamislupa, purkulupa ja purkuilmoitus. Vähäinen poikkeaminen voidaan edelleen myöntää rakentamisluvan yhteydessä. 

Puhtaan siirtymän sijoittamisluvan ja poikkeamisluvan asemakaava-alueella myöntää kaavoitus. 

Rakentamisen lupia haetaan rakennusvalvonnasta sähköisen asiointipalvelun kautta. Rakentamislupaa varten suunnitelman tulee olla rakentamismääräysten ja kaavan mukainen sekä noudattaa asemakaavan rakentamistapaohjetta ja rakennusjärjestyksen määräyksiä.  

Rakentamislupahakemuksesta on määrätty voimaan jäävässä MRL 131 pykälässä Rakennuslupahakemus, joka korvataan 1.1.2026 lähtien uudella RakL 61 pykälällä Rakentamislupahakemus.  

Uuden rakentamislain mukaisesti rakentamislupahakemukseen tulee 1.1.2026 lähtien liittää pääpiirustusten lisäksi pääpiirustustasoinen suunnitelmamalli tai tiedot koneluettavassa muodossa. Perustellusta syystä voidaan edellyttää muita liitteitä esim. energiaselvitys, rakennustuoteluettelo tai muu olennainen selvitys. Liitteiden tarpeeseen vaikuttaa hankkeen laatu ja laajuus. Rakentamislupahakemukseen tulee liittää myös purkumateriaali- ja rakennusjäteselvitys. 

Lupahakemuksessa tulee aina olla nimetyt vastuuhenkilöt, rakentamisluvassa vähintään pääsuunnittelija ja rakennussuunnittelija.  

Tarkempia säännöksiä pääpiirustusten ja selvitysten sisällöstä ja esitystavasta on annettu Ympäristöministeriön asetuksessa. Pääpiirustusten tulee olla asetusten mukaiset ja niissä on oltava luvan myöntämisen kannalta olennaiset tiedot. 

Rakentamisen luvanvaraisuudesta on määrätty RakL 42 pykälässä Luvanvaraisuus. Lain mukaan rakentamislupa vaaditaan aina, kun kyseessä on: 

• asuinrakennus tai vapaa-ajan asuinrakennus, laajuudesta riippumatta 
• kerrosalaltaan vähintään 30 m² oleva rakennus (ei asuinrakennus tai vapaa-ajanrakennus) 
• kooltaan vähintään 50 m² oleva katos (erillinen, esim. autokatos) 
• yleisörakennelma, jota voi käyttää yhtä aikaa vähintään viisi luonnollista henkilöä lukuun ottamatta enintään kaksi kuukautta paikallaan pidettävää tapahtumarakennetta (esim. katsomo, lava) 
• vähintään 30 m korkea masto tai piippu 
• vähintään 2 m² oleva valaistu mainoslaite 
• energiakaivo 
• erityistä toimintaa varten rakennettava alue, josta aiheutuu vaikutuksia sitä ympäröivien alueiden käytölle (esim. urheilualue, varastointi- tai pysäköintialue) 

Lain mukaan lupa vaaditaan myös, jos rakentamisella on  

• vähäistä merkittävämpää vaikutusta alueiden käyttöön, kaupunkikuvaan, maisemaan, kulttuuriperintöön tai ympäristönäkökohtiin 
• rakentaminen edellyttää viranomaisvalvontaa olennaisten teknisten vaatimusten toteutumisen varmistamiseksi 
• rakennusvalvonnan on tarpeen valvoa rakennuskohteen rakentamista yleisen edun kannalta.  

Laajennus on aina luvanvaraista. Paikallaan pysytettävät rakennuskohteet esim. kelluvat rakennukset vaativat luvan. 

Korjaus- ja muutostyö on aina luvanvaraista, kun rakentamisessa on kyseessä: 

• korjaus- tai muutostyö suojeltuun, historiallisesti tai rakennustaiteellisesti arvokkaaseen rakennuksen tavalla, jolla on merkittävää vaikutusta suojeltavalle tai rakennustaiteelliselle arvolle 
• rakennuksen vaippaan (seinä, yläpohja, alapohja, ikkunat, ovet) tai teknisiin järjestelmiin liittyvä korjaus- tai muutostyö, jolla voidaan merkittävästi vaikuttaa rakennuksen energiatehokkuuteen taikka energia- ja ympäristövaikutuksiin rakennuksen koko elinkaaren aikana 
• rakennuksen tai sen osan olennainen käyttötarkoituksen muutos 
• uudisrakentamiseen verrattavissa oleva rakentaminen 
• rakennuksen laajennus tai sen kerrosalan lisääminen 
• todetun terveyshaitan poistaminen 
• vaurioitunut kantava rakenne 
• korjaustoimenpiteet voivat vaarantaa terveellisyyden ja turvallisuuden 
• on merkittävää vaikutusta kaupunkikuvaan, maisemaan tai kulttuuriperintöön 
• korjaaminen kohdistuu rakennuskohteen olennaisiin ominaispiirteisiin 

Laajentaminen vaatii aina rakentamisluvan. Laajennettaessa rakentamislupa voidaan myöntää pelkästään toteuttamisen edellytysten perusteella ilman sijoittamisen edellytysten arviointia korjaus- ja muutostyössä, jolla ei ole vaikutusta sijoittamiseen. 

Rakentamislupa tarvitaan aina, kun korjataan tai muutetaan suojeltua rakennusta. 

Rakentamismääräykset koskevat kaikkea rakentamista, mutta rakentaminen ei aina vaadi lupaa. Rakentamisluvasta vapautetun rakentamisen on aina oltava kaavan ja määräysten mukaista. Kaavassa voi olla määräyksiä mm. sallittujen rakennusten koosta ja määrästä.  

Rakennuttajan on itse huolehdittava määräysten noudattamisesta, riittävän suunnitteluosaamisen ja vastuuhenkilöiden hankkimisesta, määräysten mukaisista suunnitelmista sekä rakentamisen kaavanmukaisuudesta ja rakennusjärjestyksen määräysten noudattamisesta.  

Rakentamisessa on aina noudatettava rakentamisen sääntelyä: 

• kaavassa osoitettua rakennusoikeutta ei saa ylittää 
• asemakaavaa ja yleiskaavaa tulee noudattaa 
• olennaisten teknisten vaatimusten on täytyttävä 
• rakennusjärjestystä on noudatettava 

Jos rakentaminen ei ole kaavanmukaista, sille on aina haettava poikkeamislupa (esim. rakennusalan rajan vähäinenkin ylitys).  

Minne voin rakentaa? Kaavanmukaisuus tarkoittaa, että  

• rakennetaan olemassa olevalle aiotun käyttötarkoituksen mukaan kaavoitetulle rakennuspaikalle (tontti tai muu rakennettava alue) 
• rakennuspaikalle on osoitettu rakennusoikeutta (asemakaavassa tai rakennusjärjestyksessä) eikä rakennusoikeutta ylitetä 
• rakentaminen sijoittuu  
  • asemakaavassa osoitetulle rakennusalalle ja noudattaa kaavamääräyksiä sekä rakentamistapaohjeita tai  
  • oikeusvaikutteisella yleiskaava-alueella vähintään neljän metrin päähän kiinteistön rajoista tai kahdeksan metrin päähän naapurin rakennuksista 

Ilman lupaa ei voi rakentaa suunnittelutarvealueella rakentamattomalle rakennuspaikalle. Ranta-alueille ei saa rakentaa edelleenkään ilman poikkeamispäätöstä lukuun ottamatta olemassa olevan rakennuspaikan lisärakentamista samaan pihapiiriin tai rakentamisen sallivaa ranta-asemakaavaa tai oikeusvaikutteista osayleiskaavaa.  

Mitä voin rakentaa? Luvanvaraisuudesta on vapautettu RakL 42 § mukaisesti mm. seuraavat rakennuskohteet: 

• kerrosalaltaan alle 30m² rakennukset (esim. saunarakennus, talousrakennus, varasto) lukuun ottamatta asuinrakennuksia ja vapaa-ajanrakennuksia  
• kooltaan alle 50m² erilliset katokset (esim. autokatos) 
  • katoksessa vähintään 1/3 seinäalasta on auki tai aukaistavissa (esim. lasitus) 
  • pinta-ala mitataan kantavien rakenteiden ulkopinnasta 

Luvasta vapautetun rakentamisen yhteydessä on suositeltavaa hankkia kirjallinen suostumus naapureilta riitatilanteiden välttämiseksi.  

Rakennuskohteen on aina täytettävä rakentamismääräyksissä asetetut olennaiset tekniset vaatimukset. Rakennuksen tulee sijaita vähintään neljän metrin päässä tontin rajasta, ellei kaava salli rakentamista lähemmäs rajaa. Rakentamisen tulee soveltua rakennettuun ympäristöön ja maisemaan eikä se saa aiheuttaa haittaa naapureille. 

Ranta-alueilla tulee lisärakentamisessa huomioida riittävä etäisyys rantaviivasta, tulva-alueet ja maisemaan sopiva rakentaminen.  

Autosuojien sijoittamisessa ja rakentamisessa tulee aina huolehtia paloturvallisuudesta. Autosuojan tulee sijaita riittävällä etäisyydellä tontilla jo olevista rakennuksista ja naapurikiinteistön rakennusalan rajasta ja rakennuksista. Lisätietoja autosuojien paloturvallisuudesta Pientalon palokortti (linkki).  

Rakentaminen vaatii aina kelpoisen suunnittelijan ja muut vastuuhenkilöt riippuen kohteen vaativuudesta. Vähäinen vaatimisluokka (kylmät rakennukset, vajat, vähäiset katokset) vaatii suunnittelijalta riittävää osaamista ja tavanomainen vaativuusluokka (saunarakennukset, autosuojat, isot katokset) rakentamisalan tutkinnon ja osaamisen.  

Suunnittelijoiden ja työnjohtajien pätevyyden ja kelpoisuuden arviointi sekä vaativuusluokkia koskevan sääntely uudistuu.  

Rakennuskohteen vaativuusluokka ”vaativa” jaetaan ”vaativaan” ja ”erittäin vaativaan” luokkaan. Vaativuusluokittelu on rakentamislaissa viisiportainen: vähäinen, tavanomainen, vaativa, erittäin vaativa ja poikkeuksellisen vaativa. Vähäinen vaativuusluokka vaatii riittävän osaamisen, tavanomainen vaativuusluokka koulutuksen ja vaativammat luokat koulutuksen ja riittävän kokemuksen. 

Uudessa kelpoisuuden toteamisprosessissa suunnittelijan ja työnjohtajan pätevyys osoitetaan ympäristöministeriön valtuuttaman toimijan antamalla erillisellä pätevyystodistuksella. Todistus vaaditaan kaikilla muilla vaativuustasoilla paitsi vähäisellä. Tällä hetkellä valtuutettuja toimijoita ei ole eikä pätevyystodistusta ole siten saatavilla. Ennen valtuutettujen toimijoiden hyväksymistä noudatetaan siirtymäsäännöstä. 

Pätevyydellä tarkoitetaan koulutus- ja kokemustasoa. Kelpoisuudella tarkoitetaan sitä, onko tietyn pätevyystason omaava henkilö kelpoinen toimimaan suunnittelijana tai työnjohtajana kyseisessä yksittäisessä rakentamishankkeessa.  

Kun suunnittelu- ja työnjohtotehtävä on vähäinen, riittävä osaaminen ja tehtävään tarvittavat edellytykset selvitetään viranomaiselle erillisellä selvityksellä. Vähäisen vaativuustason tehtävissä pätevyyden ja kelpoisuuden arviointi on siis tapauskohtaista ja tapahtuu käytännössä kuten ennenkin. 

Tavanomaisessa luokassa vaaditaan tehtävään soveltuva koulutus.

Vaativassa, erittäin vaativassa ja poikkeuksellisen vaativassa tehtävässä rakentamislaki säilyttää hankekohtaisen kelpoisuuden rakennusvalvonnalla (RakL 85 ja 89 §). Pätevyystodistuksen lisäksi otetaan huomioon hankkeen erityispiirteet arvioitaessa suunnittelijan ja työnjohtajan kelpoisuutta tehtävään. Tällaisina erityispiirteinä lain perusteluissa mainitaan esimerkkeinä haastava rakennuspaikka tai kulttuuriympäristöön soveltuvuudesta johtuvat seikat. 

Siirtymäsäännöksen mukaan Oulun rakennusvalvonta voi hyväksyä tapauskohtaisesti suunnittelijan tai työnjohtajan kelpoiseksi, jos hänellä on rakennusvalvontaviranomaisen aiempi hyväksyntä vastaavasta vaativuusluokasta. Vaativuusluokan arviointia varten voidaan pyytää aiemman kohteen pääpiirustukset toimitettavaksi, jos vastuuhenkilö on toiminut tehtävässä jossain muussa kunnassa. Tavanomaisen vaativuusluokan suunnittelijaksi tai työnjohtajaksi hyväksytään vastaavaan tehtävään aiemmin hyväksytty henkilö, jolla on riittävä kokemus aiemman käytännön mukaisesti ennen virallisen pätevyystodistuksen esittämistä. 

Rakentamislaki tuo muutoksia lupien lainvoimaisuuteen ja kuuluttamiseen. 

• oikaisuvaatimusaika on kaikilla luvilla 30 vrk 
• kaikki lupapäätökset kuulutetaan julkisesti julkipanon sijaan 
• valitusoikeus kaventuu purkamisessa 

Lupapäätökset tulevat lainvoimaisiksi hallintolain mukaisen oikaisuvaatimusajan jälkeen (Rakentamislaki 16 luku Muutoksenhaku). Rakentamislain mukaan oikaisuvaatimusaika pitenee 30 päivään päätöksen tiedoksisaannista kaikissa lupapäätöksissä ja oikaisuvaatimus osoitetaan suoraan rakennuslautakunnalle. Tavanomaisen pientalon lupapäätös tulee lainvoimaiseksi entisen 14 päivän sijasta siis 30 päivän kuluttua. Oikaisuvaatimusaikaan lisätään seitsemän päivän tiedoksisaantiaika.  

Rakentamistyöt voidaan aloittaa vasta luvan ollessa lainvoimainen, joten oikaisuvaatimusajan pidentyminen kahdella viikolla voi lisätä aloittamisoikeuden tarvetta ja hallinnollista työtä erillisenä päätöksenä. Aloittamisoikeus edellyttää vakuuden määrittämistä vakuuden aikana suoritetulle työlle. Rakennushankkeeseen ryhtyvän tulee huomioida viivästys hankkeen aikataulutuksessa.  

Lupapäätösten julkipanon korvaa kuulutusmenettely rakentamislain ja hallintolain mukaisesti. Kuulutusmenettelyssä kaikki lupapäätökset kuulutetaan kunnan yleisessä tietoverkossa viranomaisen verkkosivuilla yleisesti nähtävillä koko muutoksenhakuajan.  

Lupa-asioista valitetaan hallintovalituksella. Valitusoikeus laajenee naapurikuntaan, jos rakentaminen vaikuttaa sen maankäytön suunnitteluun. Museoviranomaisen valitusoikeus koskee valtakunnallisesti tai maakunnallisesti merkittävää suojeltua rakennuskohdetta ja purkamisluvassa lisäksi ELY-keskusta. Yhteisöjen ja kunnan jäsenen valitusoikeus purkamisluvasta poistuu. 

Viime hallituskaudella hyväksytyssä rakentamislaissa oli uusi päävastuullisen toteuttajan toteutusvastuuta koskeva pykälä. Tämän hallituskauden mukaisessa rakentamislain korjaussarjassa tuo pykälä kumotaan, ja rakentamislain muista pykälistä poistetaan maininta päävastuullisesta toteuttajasta.  

Yksi merkittävä muutos koskee rakennuksen käyttötarkoituksen muutosta asumiseen. Jatkossa käyttötarkoituksen muutos asumiseen on mahdollista myöntää poikkeamisluvalla asemakaavan vastaisesti. Kunta voi asettaa poikkeamiselle ehtoja, muttei voi evätä poikkeamislupaa kaavanvastaisuuden perusteella.

Käytännössä esimerkiksi toimistotilaa on mahdollista jatkossa muuttaa entistä helpommin asumiskäyttöön. Ongelmallista tämä poikkeamislupamenettely voi olla esimerkiksi silloin, jos teollisuudelle varatulle kaava-alueella haluttaisiin mahdollistaa myös asuminen.

Rakentamislain mukaisen rakennusjärjestyksen on tärkeää tulla voimaan mahdollisimman pian rakentamislain tultua voimaan, kuitenkin viimeistää 1.1.2027. (RakL 28 §) 

Oulun kaupungin rakennusvalvonta on aloittanut rakentamista ohjaavavan rakennusjärjestyksen uudistamisen. Rakennusjärjestyksen sisältö päivitetään vastaamaan 1.1.2025 voimaan tulevan rakentamislain (751/2023) vaatimuksia. Myös rakennusvalvontaviranomaisen perimät maksut päivitetään. Lisätietoa rakennusjärjestyksen uudistamisesta. 

Rakentamislakiin oli tarkoitus lisätä myös lyhytvuokrausta koskeva pykälä, jossa säädettäisiin asumisen ja majoittumisen määritelmistä, koska laki ei tällä hetkellä tunnista nopeasti yleistynyttä asuntojen lyhytvuokrausta. Rakentamislain lyhytvuokrausta koskeva pykälä ei sisälly esitykseen, sillä se sai lausuntokierroksella ristiriitaisen vastaanoton. Lyhytvuokrauksen lainsäädännön mutta valmistelu kuitenkin jatkuu. 

Laki rakennetun ympäristön tietojärjestelmästä ohjaa rakentamiseen liittyvän tiedon hallinnointia. RYTJ-laki edellyttää, että kaavoituksen, rakentamisen ja tonttijakojen tietoja toimitetaan kunnan rekistereistä Suomen ympäristökeskuksen ylläpitämään rakennetun ympäristön tietojärjestelmään RYHTI:in. Tiedot  rakennetun ympäristön tietojärjestelmään tulee toimittaa järjestelmään viimeistään 1.1.2028 lähtien eli siirtymäaikaa on kolme vuotta.

Rakentajien kannalta 1.1.2026 voimaan tulevat rakentamislain osat tulevat edellyttämään, että lupaa tulee hakea tietomallin tai muussa koneluettavassa muodossa olevien pääpiirustusten avulla. Asetukset tulevat määrittelemään tarkemmin mitä esimerkiksi tarkoittaa "muu koneluettava muoto". Lain mukaan tietomalli toimitetaan rakennusvalvontaan luvan hakuvaiheessa sekä rakennushankkeen päättyessä lähetetään vielä lopullinen toteumamalli. 

Ilmastoselvitys on laadittava vain uusille rakennuksille mutta sitä ei vaadita pientaloilta tai korjaushankkeilta. Selvitys laaditaan rakennuksen loppukatselmusta varten, eli sitä ei tarvitse esittää vielä rakentamisluvan hakemisen yhteydessä. 

Uusien rakennusten hiilijalanjäljelle asetetaan rakennustyyppikohtaiset raja-arvot, joita kyseinen rakennus ei saa ylittää. Raja-arvo asetetaan vain rakennukselle. Rakennuspaikalle ei siis tule ohjaavia raja-arvoja, vaikka ilmastoselvitys laaditaan myös rakennuspaikalle. Hiilikädenjäljelle ei aseteta raja-arvoa. Huomioitavaa on, että hiilikädenjälkeä ei vähennetä hiilijalanjäljestä.

Rakennustuoteluettelo taas laaditaan kaikista rakennuksista rakentamislupaa varten ja päivitetään keskeisten muutosten osalta loppukatselmuksen yhteydessä. Rakennustuoteluettelolla selvitetään rakennustuotteiden määrää, mikä helpottaa tuotteiden uudelleenkäyttöä.

Rakennusvalvonnoille on asetettu rakentamisluvan kolmen kuukauden käsittelyaikatakuu, lukuun ottamatta puhtaan siirtymän sijoittamislupaa ja poikkeuksellisen vaativia hankkeita, joiden käsittelyaika oli kuusi kuukautta. Aikaa aletaan laskea, kun rakentamislupahakemus liitteineen on riittävän kattava lupahakemuksen käsittelemiseksi. Käsittelyaikavaatimus tulee voimaan 1.1.2026

.