Heinäpään täydennysrakentamisen toteutusselvitys
Oulun keskustan strateginen kehittämissuunnitelma keskustavisio 2040 hyväksyttiin kaupunginvaltuustossa 3.4.2017. Keskustavision tavoitteiden ja kehittämisperiaatteiden mukaisesti Oulun keskusta tiivistyy ja uudistuu. Keskustavisiossa yhdeksi keskustan uudistamisen painopistealueeksi on tunnistettu Heinäpää, jonka nykyistä kaupunkirakennetta on mahdollista tiivistää eri tavoin.
Heinäpään täydennysrakentamisen toteutusselvityksen tarkoituksena on ollut:
- tarkastella Heinäpään täydennysrakentamisen eri vaihtoehtoja ja muodostaa suositukset Heinäpään täydennysrakentamiselle erilaisissa korttelityypeissä.
- tarkastella eri vaihtoehtoja asukaspysäköinnin toteuttamiselle.
- luoda kokonaistaloudellisesti realistisia toteutusmalleja Heinäpään täydennysrakentamiselle.
Selvitystyössä on analysoitu Heinäpään nykytilaa, suunniteltu ja arvioitu erilaisia täydennysrakentamisen konsepteja sekä muodostettu suosituksia täydennysrakentamiselle. Selvitystä on laadittu yhteistyössä erikseen valittujen ja täydennysrakentamisesta kiinnostuneiden pilottitaloyhtiöiden kanssa. Lisäksi selvityksen yhteydessä on järjestetty kaksi avointa työpajaa sekä kerätty palautetta konseptiluonnoksista avoimella internet -kyselyllä.
Selvityksessä esitetyt täydennysrakentamisen ja pysäköinnin konseptit muodostavat lähtökohtia yksityiskohtaisemmalle suunnittelulle ja asemakaavoitukselle. Ne tarjoavat erilaisia täydennysrakentamisen vaihtoehtoja, jotka tarkentuvat ja täsmentyvät jatkosuunnittelussa toteutettaviksi ratkaisuiksi.
Heinäpään täydennysrakentamista on tutkittu kuuden eri konseptin avulla (pistemäiset, katulamellit, korvaava korotus, rakennusten korottaminen, townhouse 1.0 ja townhouse 2.0). Konseptien mukaan Heinäpään korttelit täydentyisivät esimerkiksi poikkikatujen varsille rakennettavilla pistemäisillä tai lamellimaisilla kerrostaloilla, tai katujen varsille ja kortteleiden piha-alueille sijoittuvilla 2-3 kerroksisilla kaupunkipientaloilla. Lisäksi on tutkittu rakennusten korottamista ja valikoiduissa paikoissa myös nykyisten rakennusten korvaamista tehokkaammalla uudisrakentamisella. Selvityksessä on tarkasteltu myös vaihtoehtoja asukaspysäköinnin ratkaisemiseksi erilaisin pysäköintikonseptein.
Heinäpään täydennysrakentamisen toteutusselvitys hyväksyttiin yhdyskuntalautakunnassa 21.8.2018.
Täydennysrakentamisen kannustimet
Oulun kaupungin tavoitteena on edistää taloyhtiöiden hallitsemien tonttien täydennysrakentamista Heinäpäässä. Hyväksytyssä täydennysrakentamisen toteutusselvityksessä ja kaupunginhallituksen 3.9.2018 hyväksymissä sopimuskannustimissa on määritelty määräaikaisia (vuosille 2018-2023) kannustumia, jotka koskevat vain pienosakkaista muodostuvia talo- ja kiinteistöosakeyhtiöitä. Heinäpään täydennysrakentamisen suunnittelualuetta koskevien kannustimien mukaan määräaikana mm.:
- Asemakaavan muutoksesta perittävä maksu on enintään 5000 euroa taloyhtiötä kohden. Taloyhtiöille täydennysrakentamisen suunnittelusta aiheutuu myös muita suunnitteluun liittyviä kustannuksia.
- Asemakaavan pysäköintinormia voidaan keventää olemassa olevien kerrostalojen osalta, mikäli taloyhtiö näin haluaa ja se todetaan pysäköintiselvityksessä mahdolliseksi.
- Asemakaavan muutoksessa syntyvästä lisäkerrosalasta kaupungille maksettavaa maankäyttösopimuskorvausta alennetaan. Tontin lisärakentamisen tai purkavan lisärakentamisen korvaus on 150 € kerrosneliömetriä kohden. Rakennusten korottamisesta tai kaupunkipientalojen asemakaavoituksesta korvausta ei peritä.